Nos conseils

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’avantages fiscaux ouvrant droit à des réduction d’impôts sur les revenus. Une fois l’engagement du propriétaire auprès de l’Etat terminé (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur ne bénéficie plus de réductions d’impôts. Il peut néanmoins continuer à louer son logement, il a le choix entre louer son bien meublé ou non-meublé.

LOGEMENT PINEL EN LOGEMENT MEUBLÉ

Il est possible de transformer son logement Pinel en logement meublé pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut du Loueur Meublé Non Professionnel, le statut LMNP. Une fois le bien meublé, l’investisseur aura alors le choix entre différents régimes d’imposition : le régime du micro-BIC et le régime réel.

Le régime du micro-BIC permet à l’investisseur dans l’immobilier locatif de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses loyers perçus.

Concernant le régime réel, il permet à l’investisseur, grâce au mécanisme de l’amortissement, d’effacer l’imposition sur les loyers perçus pendant 15 à 25 ans.

Pour bénéficier du statut du Loueur Meublé Non professionnel ou LMNP, il faut meubler le logement qui était jusqu’à présent soumis au dispositif Pinel. En effet, l’une des conditions pour bénéficier du dispositif Pinel étant la location nue du bien, c’est-à-dire sans meubles.

Pour passer d’un logement nu en Pinel à un logement meublé afin de louer son bien sous le statut de Loueur Meublé non professionnel, il faut que le propriétaire équipe son logement avec les 11 meubles mentionnés dans la Loi Alur de 2015 : Literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, des tables et sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour faire changer le statut de la location, il faut redéfinir le bail et donc attendre que le bail arrive à terme ou que le locataire quitte le logement. Il faudra donc signer un bail meublé.

Attention ! Ce désir de changement n’est pas une raison suffisante pour dénoncer le bail du locataire en place. De fait, seules 4 raisons vous permettent de rompre le bail : vous souhaitez habiter vous-même le logement ; vous voulez le louer à des proches ; vous souhaitez vendre votre logement, ou vous souhaitez résilier le bail pour « un motif légitime et sérieux ». Voyez nos explications détaillées dans notre fiche Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter.

Ainsi, si le locataire souhaite continuer sa location, armez-vous de patience… 

Si un investisseur dans l’immobilier locatif choisit le régime réel en location meublée, la valeur prise par le bien pour calculer l’amortissement est la valeur du bien constatée lors de la transformation du logement nu en logement meublé.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’avantages fiscaux ouvrant droit à des réduction d’impôts sur les revenus. Une fois l’engagement du propriétaire auprès de l’Etat terminé (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur ne bénéficie plus de réductions d’impôts. Il peut néanmoins continuer à louer son logement, il a le choix entre louer son bien meublé ou non-meublé.

LOGEMENT PINEL EN LOGEMENT MEUBLÉ

Il est possible de transformer son logement Pinel en logement meublé pour bénéficier des avantages...

« La Société Civile immobilière a pour objet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle est constituée entre plusieurs associés, membre de la même famille ou non.

La SCI doit faire l’objet de statuts écrits et être enregistrée avant de publier dans un journal d’annonces légales son existence.

• Apport de chaque associé(e) dont la valeur n’est pas forcément égale

• Somme d’argent ou bien immobilier (en totalité ou en partie), bien meubles…

L’ensemble des apports constitue le capital social de la société. Chaque associé reçoit en retour un certain nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son apport.

La SCI peut être utile pour transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou dont l’acquisition se fait après la constitution de la SCI.

• Donation de parts possibles de parts possible à ses enfants

• Avantages fiscaux dans la mesure ou les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale des parts

Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI

Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». (pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer). Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu’elle réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’IR. La SCI peut déduire certaines dépenses telles que les frais de gestion, les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux. L’autre atout majeur de la SCI réside dans le fait que le déficit réalisé puisse être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.

D'autres avantages majeurs :

·       La faculté des associés de vendre des parts de la SCI

·       La faculté des associés à modifier le capital social de la SCI

·       Le moyen économique de la SCI (Lorsque vous optez pour un statut SCI, il est possible de réunir les apports de plusieurs personnes et cela présente un atout considérable pour les banques.)

·       Partage des coûts de la SCI (Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens (électricité, EDF, ménage…) seront divisés entre les associés.)

POURQUOI RÉALISER UN INVESTISSEMENT LOCATIF AVEC B2H INVEST ?

- Réduire vos impôts

- Préparer votre avenir et celui de vos enfants

- Se constituer un patrimoine / S'assurer un revenu complémentaire pour la retraite

- Protéger sa famille

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine, sans pour autant prendre trop de risque en capital, l'immobilier locatif est une solution. Avantage de ce type de placement : si vous n'avez les liquidités nécessaires pour acheter un appartement, vous pouvez emprunter des fonds. L'immobilier est le seul investissement accessible à crédit, il est même conseillé de financer votre acquisition via un emprunt, car vous profiterez de conditions de financement actuellement exceptionnelles.

Vous bénéficierez en plus de l'effet de levier du crédit, c'est-à-dire qu'en plaçant un faible montant au départ, vous vous constituerez un patrimoine important à terme, une fois votre prêt remboursé. L'effort d'épargne restera soutenable, puisque vos mensualités de crédit seront en large part couverte par les loyers encaissés. En plus, vous optimiserez fiscalement votre opération, puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. 

Attention cependant, malgré ses atouts, un investissement dans l'immobilier doit être considéré pour le long terme, une dizaine d'années au moins pour amortir les frais d'acquisition et espérer une plus-value. Si vous hésitez encore avant d'investir dans la pierre, voilà trois bonnes raisons de le faire. 

1. Un rendement global intéressant

Si le niveau très bas des taux d'intérêt est une bonne nouvelle pour les emprunteurs, elle l'est moins pour les investisseurs. En effet, il est aujourd'hui difficile de trouver un placement financier qui offre une rentabilité supérieure à 2 %, à moins d'accepter une dose de risque. En investissant dans l'immobilier, vous pourrez obtenir des rendements nettement plus attrayants.

En fonction du type d'investissement, ils oscillent aujourd'hui entre 1,5 et 5% pour un risque modéré, et atteignent le double pour un placement dans la pierre avec un aléa plus important.  

 2. La possibilité de diversifier vos actifs sur plusieurs marchés

En investissant dans la pierre, vous pouvez largement diversifier vos actifs. D'abord parce que les marchés immobiliers n'évoluent pas de la même façon que les marchés financiers. Ensuite, parce que suivant la typologie d'actifs choisis, vous pouvez panacher entre différents marchés locatifs. Par exemple, en optant pour des "valeurs sûres" en hypercentre de grandes métropoles, vous garantirez votre rendement sans prendre trop de risque.

A contrario, en privilégiant les quartiers d'avenir de villes en pleine métamorphose, vous doperez votre rentabilité, pourrez espérer de belles plus-values à terme, mais subirez aussi un risque locatif plus important. 

3. La sécurisation d'une partie de votre patrimoine 

Sur le long terme, l'immobilier reste le placement qui présente le risque le plus faible, à condition de bien choisir votre investissement au départ. Car même en cas de forte crise, les prix s'ajustent lentement à la baisse sans s'effondrer en quelques jours. Seul point noir : en cas de turbulences, il est plus compliqué et plus long de vendre des actifs immobiliers que des actifs financiers. Vous devez donc toujours conserver dans votre portefeuille une part de liquidités pour faire face à un coup dur. 

Dernier point : n'investissez jamais dans l'immobilier des sommes trop importantes pour votre budget. Car contrairement à une idée reçue, un investissement dans la pierre ne "s'autofinance" pas, il vous faudra des fonds pour régler tous les à-côtés, notamment la fiscalité. 

Il y aura toujours besoin d’appartements et de maisons pour loger des gens. C’est en cela que l’investissement immobilier locatif reste une solution pérenne. Il est donc certains quoi qu’il arrive de conserver la rentabilité immobilière de l’investissement locatif. Idem pour la valeur d’un immeuble, elle ne va pas s’écrouler du jour au lendemain comme des actions ou des obligations. Au pire la valeur de l’investissement immobilier locatif baissera légèrement, mais étant donné que la population reste toujours stable ou en augmentation, la valeur immobilière remontera tôt ou tard.

 contact@b2hinvest.com

Tranches de l'IFI 2022

Les contribuables dont le patrimoine net taxable est inférieur à 1 300 000 euros sont exonérés, dans les faits, d'IFI. Lorsque leur patrimoine est supérieur à ce seuil, ils sont redevables de l'impôt sur la fortune immobilière.

Le barème de l'impôt sur la fortune immobilière est calculé par tranches et progressif comme pour l'impôt sur le revenu.

• En deçà de 800 000 : 0%

• Entre 800 000 et 1 300 000 : 0,50%

• Entre 1 300 000 et 2 570 000 : 0,70%

• Entre 2 570 000 et 5...