Retraite & fiscalité


Acheter pour louer, ou comment obtenir des revenus supplémentaires pour sa future retraite, sans perdre la main sur son capital.
Avec méthode, on peut y arriver.

Sur le papier, investir dans la pierre est une solution adaptée à la constitution d’un complément de retraite.

« L’immobilier est une solution aux multiples facettes ! »

Le principe d’un investissement locatif est simple : on s’endette pour acheter un bien, dont la location vient rembourser en partie voire totalement les échéances du crédit. Et au terme, on dispose d’un patrimoine que l’on peut revendre avec une éventuelle plus-value ou que l’on destine à la location, ce qui complétera les revenus à la retraite. B2H INVEST vous accompagne après étude personnalisée, en sélectionnant soigneusement les acquisitions et les dispositifs adaptés.

Investir en location meublée LMNP :

L’investissement immobilier a plus que jamais le vent en poupe, avec les taux immobiliers au plus bas et l’incertitude grandissante sur notre système de retraite.

Dans l’immobilier locatif traditionnel il est primordial d’optimiser le montage financier et fiscal, et le statut LMNP peut être un bon moyen d’y parvenir. Sachez que la location meublée se décline en 2 statuts :

  • le LMNP (loueur en meublé non professionnel)
  • le LMP (loueur en meublé professionnel).

Le statut « LMP » vous touche seulement si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an et qu’elles dépassent les autres revenus de votre foyer fiscal).

La fiscalité attractive en LMNP

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Par conséquent, vous êtes imposé en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Au choix, vous pourrez opter soit pour le régime micro BIC (50 % d’abattement sur vos revenus locatifs), soit pour le régime réel (déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable).

En pratique, le régime fiscal LM(N)P (loueur meublé (non) professionnel) est perçu comme une niche fiscale pour principalement 3 raisons :

  • sous le régime micro BIC, vous êtes imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs. En effet, le taux d’abattement forfaitaire du régime micro est à 50 % en meublé, au lieu de 30 % en location nue.
  • si vous optez pour le régime LMNP au réel plutôt que micro BIC, vous pouvez amortir comptablement le prix d’achat du bien. Donc plus de charges fiscales et moins d’impôts. Alors que l’amortissement comptable au réel est impossible sous le régime fiscal de la location nue.
    * Point positif : à la vente, la plus-value se basera uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
  • au réel, vous pouvez aussi déduire plus de charges tant qu’elles restent dans l’intérêt de l’exploitation. Par exemple votre dîner au restaurant avec un agent immobilier et un notaire. Alors qu’en location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.

Ainsi, en location meublée sous le statut LMNP, au pire on est imposé sur 50 % des revenus locatifs (régime micro BIC). Et au mieux grâce à l’amortissement du bien et aux autres charges, on réduit l’assiette taxable à 0 (régime réel). Généralement, durant le temps de l’amortissement du bien en LMNP, on ne paie donc pas d’impôt sur les revenus de la location meublée.

La location meublée est plus rentable que la location nue

Par définition, en location meublée le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit dans les loyers, de 10 à 20 % plus élevés qu’en location nue (hors location saisonnière).

De plus,la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement. Par exemple la colocation, Airbnb, la location saisonnière, ou encore un mix entre la location étudiante et la location saisonnière l’été. Ainsi le rendement brut est généralement meilleur en location meublée. Et si on tient compte de la niche fiscale du LMNP, le rendement net est encore meilleur. C’est une victoire écrasante du meublé en LMNP sur la location nue.

Une durée de bail plus courte en location meublée

La réglementation des baux est différente : les durées sont plus courtes que les 3 ans de la location nue. En pratique, le loueur meublé a le choix entre trois baux :

  • le bail meublé classique d’un an renouvelable,
  • le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
  • le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Louer un bien meublé

Une location est dite meublée lorsque qu’elle respecte la réglementation. Celle-ci précise que « le logement doit être meublé en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». En pratique, un décret liste le mobilier minimum obligatoire.

Déclarer l’activité LMNP

Le loueur meublé est soumis à une déclaration de début d’activité. Avec une date de début d’activité correspondant à la date d’acquisition du bien immobilier, plus précisément la date de signature de l’acte authentique. Ainsi on peut déduire en charges les frais de notaire et les frais d’agence (en optant pour le régime LMNP au réel plutôt que micro-BIC).

En pratique, il faut renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité. Et un seul formulaire doit être rempli même si on possède plusieurs appartements loués en meublé. Ainsi, on obtient un numéro d’immatriculation appelé SIRET qui sera utile pour les déclarations fiscales.

Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact et demande de renseigner des « formulaires 1447 » au sujet de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Car il faudra s’acquitter de la CFE à hauteur de quelques dizaines ou centaines d’euros par an.

Par ailleurs, pour les biens loués en saisonnier, certaines villes imposent aussi une demande d’autorisation préalable afin d’obtenir une autorisation d’exercice.

NB : Il est toujours possible de changer de statut a posteriori. Par exemple, un appartement qui était loué en location nue, ou qui faisait office de résidence principale, peut devenir une location meublée en LMNP. Dans ce cas, la déclaration P0i devra être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant de passer en meublé.

Comptablement, au réel, il sera possible d’amortir le bien et les meubles à leur valeur vénale (mais il sera trop tard pour amortir aussi les frais de notaire et frais d’agence).


Déficit foncier

Définition

Le déficit foncier est défini comme un montant de charges supérieures aux revenus bruts fonciers. Le loyer perçu par les propriétaires est une somme à laquelle les charges déductibles ont été prélevées. Les charges déductibles ont plusieurs origines. En effet cela peut être des frais d’agences immobilières, charges de copropriété, taxe foncière, primes d’assurance, intérêts d’emprunts bancaires, autres frais bancaires, charges de travaux…

Fonctionnement du dispositif

Les contribuables concernés par ce dispositif sont en priorité les propriétaires possédant d’ores et déjà des revenus fonciers avec pour projet de rénover leur patrimoine. Ce dispositif permet de rénover d’un côté les biens en allégeant la fiscalité sur leurs revenus fonciers.
Le deuxième profil de contribuable pouvant potentiellement être le plus intéressé par ce dispositif sont des contribuables fortement imposés sur leurs revenus mais néanmoins ne possédant pas de revenus fonciers. Ces contribuables sont susceptibles de profiter des avantages fiscaux apportés par les revenus fonciers et ce dispositif.

Ce régime fiscal du déficit foncier concerne les propriétaires d’immeuble que ce propriétaire soit un particulier, une société transparente ou une société civile immobilière non soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Déficit foncier : fiscalité

Ce dispositif permet donc de déduire le montant de son déficit foncier de ces revenus globaux. Cette déduction est réalisable dans la limite de 10 700 euros par année. Un excédent de déficit foncier au-delà des 10 700 euros peut être reporté. Il sera reporté sur les revenus fonciers du contribuable lors des 10 prochaines années.

Lorsque le contribuable possédant un immeuble possède un revenu négatif donc un déficit ; la réduction va d’abord s’effectuer sur les autres revenus fonciers dont dispose le contribuable.

Le maximum d’imputation sur les revenus globaux s’applique à tous les membres du foyer fiscal.

L’avantage est que cette réduction n’est pas considérée comme une réduction ou un crédit d’impôt sur les revenus. De ce fait ce dispositif et son imputation sur les revenus ne sont comptabilisés pour le maximum de 10 000 euros de réduction d’impôt par an.

Néanmoins l’avantage fiscal disponible avec ce dispositif est soumis à de nombreuses conditions :

  • Louer son bien pendant au moins 3 ans,
  • La location doit prendre effet le 31 décembre suivant l’année du déficit foncier,
  • Dépenses de travaux ne sont pas toutes comptabilisées : sont exclues les dépenses de construction et d’agrandissement,
  • Ne peut pas se cumuler avec un dispositif d’investissement en outre-mer.

Le déficit foncier, c’est l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.

Tout simplement, il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien dans lequel vous réaliserez des travaux de rénovation légère, c’est à dire des travaux qui ne porteront pas sur la déconstruction, reconstruction, agrandissement ou création de surface habitable nouvelle. Il s’agira donc de faire réaliser par une entreprise ou de réaliser vous-même des travaux de rénovation, d’entretien et de réparation de l’immeuble que vous destinez à la location. Il pourra s’agir par exemple de :

  • Refaire la plomberie ;
  • Refaire l’électricité ;
  • Changer les huisseries pour améliorer l’isolation phonique et thermique ;
  • Changer les sols ;
  • Rénover les murs intérieurs en changeant les tapisseries ou améliorant l’isolation phonique / thermique ;
  • Changer le système de chauffage ;
  • Refaire les extérieurs ;
  • Faire le ravalement de façade ;
  • Isoler les combles ;
  • Faire une isolation par l’extérieure ;
  • … Bref, tous les travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation de l’existant ; Mais attention car tous les travaux ne sont pas déductibles ; Il faut être excessivement attentif à ne pas tomber dans la qualification de travaux d’agrandissement, construction comme nous vous le détaillons de manière exhaustive.

Cette stratégie d’acquisition dans l’ancien avec rénovation est particulièrement adaptée à la situation du marché immobilier. En effet, l’amélioration continue de l’exigence des locataires et les nouvelles normes de confort et d’habitabilité introduites par les normes de consommation énergétique accélèrent l’obsolescence immobilière des immeubles. Du point de vue de la plus-value immobilière, celle-ci sera exonérée partielle après 22 ans de détention de l’immeuble, puis totalement après 30 ans. Les travaux déductibles ou les travaux réalisés par vous-même ne pourront venir en déduction du montant de la plus-value immobilière.

* Vous constaterez la prudence de la simulation : Pas de hausse de loyer, pas de hausse de la valeur du bien pendant les 20 ans de la simulation. Dans le détail, on obtient :

En conclusion. Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 6.25% (malgré des hypothèses prudentes):

Avec une hypothèse moins prudente (hausse des loyers de 1% / an / 20 ans ; hausse de la valeur du bien immobilier de 1% / an / 20 ans), le TRI ressort à 8.82%. En matière de trésorerie, le mécanisme du déficit foncier est à l’origine d’une non-imposition des revenus fonciers pendant 7 ans, puis une imposition des revenus foncier en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable. L’effort de trésorerie après ces 7 premières années peut être élevé car l’investisseur devra cumuler le remboursement de son crédit immobilier et l’imposition sur les revenus fonciers.


La Nue-propriété avec B2H INVEST

Accès à un patrimoine immobilier recherché

En investissant en nue-propriété, vous accédez à un patrimoine immobilier de qualité et extrêmement recherché. Nos partenaires, dont les programmes sont situés en cœur de ville où dans des zones particulièrement attractives. Ils sont gages d’une valorisation patrimoniale dans le temps évidente et vous garantissent un rendement parmi les plus importants du marché.

Un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété

Acheter en nue-propriété est le seul investissement qui vous permet d’acquérir un bien immobilier avec une réduction allant jusqu’à 50% de sa valeur en pleine propriété. C’est la contrepartie au fait que pendant 15 ans vous ne recevez pas de loyer sur votre investissement.

Recherche de plus-value ou complément de revenus à terme

Acheter en nue-propriété répond à bon nombre d’objectifs patrimoniaux, nous pouvons citer les deux principaux : rechercher une forte plus-value sur un investissement immobilier et/ou obtenir un complément de revenus important au terme de l’opération.
En effet l’investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, beaucoup plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire. La plus-value à la sortie de l’opération s’explique par deux facteurs inhérents au mécanisme :

  • le 1er est logique, vous achetez un bien qui vaut 100 pour 50, à la fin du démembrement vous devenez le seul propriétaire d’un bien qui vaut au moins 100, et cela en franchise de droits = vous avez déjà gagné 50.
  • De plus, le marché immobilier, sur moyen-long terme, aura conjoncturellement tendance à augmenter, donc vous bénéficiez d’une 2e plus-value correspondante à la revalorisation chaque année de votre bien immobilier.

De plus au terme de l’investissement, vous devenez le seul propriétaire du bien immobilier, vous pouvez donc choisir de le mettre en location et donc d’obtenir d’importants revenus complémentaires, car n’oublions pas que vous mettez un bien en location qui vaut au moins 100, alors que vous ne l’aviez acheté que 50!

Optimiser la situation fiscale de l'investisseur en nue-propriété

Les avantages fiscaux d’acheter en nue-propriété /Economies d’impôt sur le revenu

Pendant la durée du démembrement, vous ne recevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas augmenter le montant de votre impôt sur le revenu.
De plus grâce à l’achat en nue-propriété vous arrivez même à réduire votre imposition sur le revenu ! En effet si vous achetez votre bien à crédit, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers existants, vous obtenez donc une réduction inhérente d’impôt sur le revenu, proportionnelle à votre Taux Marginal d’Imposition. Plus vous êtes imposés fortement à l’IR, plus les déductions des intérêts d’emprunt vous apporteront une forte réduction d’impôt.

Economies d’IFI

Le principal effet juridique du démembrement réside dans la non prise en compte de la nue-propriété pour le calcul de l’IFI. En effet, seul l’usufruitier est taxé à l’IFI pour la totalité de la valeur du bien.
Le nu-propriétaire bénéficie donc d’une réduction d’IFI, car l’entière valeur de son investissement ne sera pas pris en compte pour le calcul de l’IFI.
Attention, nouveauté avec l’IFI : En cas de démembrement de propriété, l’imposition sera répartie entre le nu- propriétaire et l’usufruitier au prorata de leur droit selon le barème de l’article 669 du CGI et ceux même si le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur la totalité des biens. Cette règle est désormais applicable, peu importe la date de constitution du démembrement.

Par exemple, lorsque l’usufruitier est le conjoint survivant, et les enfants sont nu-propriétaires de biens immobiliers, ces derniers devront également tenir compte du bien, dans leur patrimoine immobilier taxable au titre de l’IFI, à hauteur de la valeur de leur démembrement.

Sécurité et liberté de l’investissement en nue-propriété

  • Aucun risque locatif
  • Sortie sécurisée au terme ou sortie libre à tout moment

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment : il n’y a aucune durée minimale de détention ! S’il reste jusqu’au terme, il devient pleinement propriétaire et a alors le choix entre vendre le bien, le reprendre pour l’occuper ou le louer.

Aucun impôt, ni frais, ni taxes

La taxe foncière est également à la charge de l’usufruitier, vous n’avez donc aucun frais durant les 15 années du démembrement, car les petites et grosses réparations sont aussi supportées par l’usufruitier (art 605 et 606 du code civil).

Pour prendre un rendez-vous

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Pourquoi revendre sa nue-propriété ?

Le démembrement de propriété est un investissement qui partage le droit de propriété en deux parties, sur une période définie contractuellement allant de 15 à 20 ans.

  • La nue-propriété, qui confère à un nu-propriétaire la possession du bien sans droit d’usage sur cette période
  • L’usufruit, donné à un usufruitier (souvent un bailleur social) qui assure la gestion locative du bien. Il en perçoit des revenus et paye les charges et travaux pendant toute la durée du démembrement
Peut-on revendre quand on veut sa nue-propriété ?

La réponse est oui.

Il n’y a pas de motif qui oblige ou interdit un nu-propriétaire à vendre.

Contrairement à d’autres investissements à dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard, etc.), l’investissement en nue-propriété offre une grande souplesse, il n’y a pas de durée minimale de détention requise.

Toutefois, de nombreuses raisons peuvent vous mener à envisager la vente de votre bien en nue-propriété. Il peut s’agir d’évolutions liées à votre situation personnelle (aléas de la vie : décès, séparation, perte d’emploi, etc.…) ou d’un souhait de réaliser un autre investissement.

Le marché secondaire de la nue-propriété, aussi appelé marché de « seconde-main », est très dynamique. Cela s’explique entre autres par la qualité et le bon entretien des biens concernés, mais aussi par l’opportunité que ces biens représentent du fait d’une offre rare sur ce marché secondaire. En effet, le marché secondaire permet à de nouveaux investisseurs d’acquérir en nue-propriété des biens avec une durée de démembrement réduite, leur permettant de récupérer l’usufruit plus tôt et ainsi d’utiliser ou de louer le logement à court terme. Le tout à des conditions d’achat intéressante car le nouvel investisseur finance uniquement le montant de la nue-propriété.

La revente de votre bien en nue-propriété peut donc être rapide, notamment si vous êtes accompagné par un professionnel de l’immobilier du réseau B2H INVEST.

La plus-value immobilière à l'occasion de la revente

Voilà un point important méconnu des particuliers qui fait que certains n’osent pas vendre avant la fin du démembrement craignant devoir régulariser une somme importante à l’administration fiscale.

Le calcul de la plus-value immobilière dans le cadre d’un investissement en nue-propriété est différent de celle d’un investissement sur le marché traditionnel.

En bref, plusieurs cas de figure doivent être envisagés. Si vous cédez votre bien après la fin du démembrement, la plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix d’achat de la pleine propriété et le prix de vente de cette même pleine propriété. Si vous décidez de vendre votre bien avant la fin de la période de démembrement, la plus-value sera calculée sur la différence entre la valeur de la nue-propriété à l’achat et à la vente.

La plus-value immobilière est soumise à l’imposition sur le revenu à un taux forfaitaire et aux prélèvements sociaux.

Comment vendre sa nue-propriété sur le marché secondaire ?

Si vous souhaitez proposer à la vente un bien acquis en nue-propriété dont l'usufruit est détenu par un bailleur social, et en estimer sa valeur, il convient de faire appel à un spécialiste en démembrement de propriété sur le marché secondaire, et d’analyser un certain nombre d’éléments liés au bien, à sa localisation, à son exploitation et au montage de l’opération d’investissement.

  • Situation géographique et environnement proche
  • Caractéristiques immobilières du bien
  • Tendance du marché (commercialité du bien, concurrence, appétence des investisseurs)
  • Entretien du bien (ancienneté, travaux réalisés, à réaliser)
  • Qualité et pérennité du bailleur social
  • Conditions de répartition de la propriété : nue-propriété et usufruit

Loi MALRAUX 2023

Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt Malraux 2023.

Les avantages liés à la loi Malraux 2023 sont accessibles aux contribuables fiscalement domiciliés en France. Ils concernent ceux qui ont un projet d’achat ou ceux propriétaires d’un bien immobilier.

Cette loi Malraux 2023 s’adresse en revanche majoritairement aux contribuables possédant une fiscalité importante puisqu’il faut être en mesure d’utiliser l’ensemble du budget travaux et de la réduction d'impôt sur une durée déterminée, déployée sur 1 à 4 ans.

Les taux de réduction d’impôt loi Malraux 2023

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2023 est plafonné à 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives.

Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :

  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;
  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU.

Les règles et la Défiscalisation Malraux ont évoluées et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Malraux 2023 devaient être décidés et engagés à l'initiative du propriétaire ou de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

Depuis 2009, le dispositif Malraux prévoit que les travaux puissent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation.

Il suffit de justifier le paiement des travaux au vendeur du bien immobilier et non plus à l'Association Syndicale Libre (ASL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l'investisseur.

Le recours à la vente en l'état futur de rénovation permet de donner de solides garanties aux acquéreurs de la réalisation des travaux sur un budget garanti contractuellement.

Les conditions à respecter en loi Malraux 2023

  • Le bien doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
  • La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2023 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. En revanche, dans le cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans peut être majoré d'un an. Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.
  • Le plafond de dépenses de 400.000€ ouvrant droit à réduction d'impôt porte sur une période globale de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
  • Les travaux sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
  • Les opérations de restauration en loi Malraux 2023 doivent nécessairement avoir été déclaré d'utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).

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